Oggi verrà pubblicato il decreto legislativo sull'Attuazione della Direttiva 2009/28/CE

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Rogito con Certificazione energetica

Da martedì rogiti in tutta Italia con il certificato energetico, se, come è preannunciato, sulla Gazzetta Ufficiale di lunedi verrà pubblicato il decreto legislativo sull'«Attuazione della Direttiva 2009/28/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 23 aprile 2009 sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle Direttive 2001/77/Ce e 2003/30/Ce».
L'entrata in vigore del decreto è infatti stabilita (articolo 43) per «il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana». L'articolo 11 del nuovo decreto apporta alcune modifiche all'articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, attraverso l'introduzione di due previsioni:
- «nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici» (nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica);
«nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica».

Secondo il nuovo decreto legislativo che entrerà a regime nei prossimi mesi, la certificazione energetica sarà necessaria per gli immobili oggetto di compravendita: "Nei contratti di compravendita (...) deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente" attesta "di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica". (Dlgs: Attuazione della direttiva 2009/28/CE).

Cos'è la certificazione energetica
Cosi come riportato sul sito dell'Ace, l'Associazione Certificatori Energetici, "La certificazione energetica serve ad attestare la prestazione energetica di un edificio, questa intesa come la quantità di energia stimata o effettivamente consumata per soddisfare i diversi bisogni (riscaldamento ambiente, riscaldamento dell'acqua, raffreddamento, ventilazione, illuminazione?), sempre connessi ad un uso standard dell'edificio stesso". Inoltre "l'attestato energetico dovrebbe peraltro rappresentare un incentivo all'adozione di tecnologie e accorgimenti costruttivi rivolti al risparmio energetico, stimolando il costruttore e il venditore a qualificare il proprio prodotto e sensibilizzando l'acquirente o il locatario ad apprezzarne il risultato. La certificazione assume in tal senso una valenza promozionale rispetto alle migliori pratiche di risparmio energetico".

La normativa
Una scelta in linea con la recente direttiva dell'Unione Europea 31/2010, che prevede che si forniscano precise indicazioni sulle prestazioni di edifici e abitazioni nelle compravendite, ma che prevede anche che dal 1 gennaio 2012 tutti gli annunci di vendita dovranno riportare le informazioni sull'indice di prestazione energetica.

In generale: nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari dovrà essere inserita un'apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in merito alla certificazione energetica degli edifici.

La compravendita
In particolare si sottolinea che:

Alcune regioni come ad esempio, la Lombardia hanno già norme proprie a riguardo e continueranno ad applicare la legislazione regionale, ma in più dovranno tenere conto anche che i contratti andranno integrati con una clausola che renda conto dell'attestazione dell'acquirente circa il ricevimento delle informazioni e della documentazione energetica.

Per le Regioni dove non esiste una normativa specifica in merito alla certificazione energetica diventa obbligatorio la dotazione con l'Ace, che fino a questo momento era stata derogabile quando l'acquirente lo permetta. Diventa anche inderogabile la presenza nel contratto di compravendita della clausola che accerti che l'acquirente abbia ricevuto tutte le informazioni e le documentazioni necessarie in termini di certificazione energetica.

Nelle Regioni prive di una disciplina propria pare comunque applicabile l'articolo 9 dell'allegato 'A' al Dm del 26 giugno 2009 secondo il quale "il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che: l'edificio è di classe energetica G; i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti".

La locazione
Anche per i contratti di locazione dovrà essere inserita la clausola dalla quale si evince che l'acquirente ha ricevuto tutte le informazioni ma solo se l'edificio è già dotato della certificazione.

Questioni in sospeso
La norma andrà rivista in quanto ci sono casi per i quali non viene esplicitamente indicato il comportamento da tenere e quindi quali saranno le conseguenze. Ad esempio:

1. nell'ipotesi in cui il contratto di compravendita contenga una clausola con la quale il compratore rinuncia ad ottenere il certificato in oggetto.
2. nell'ipotesi che il contratto venga firmato con Ace già rilasciato ma senza che vi sia inserita la clausola di attestazione;
3. nell'ipotesi che il contratto venga firmato senza che l'immobile abbia ottenuto l'Ace e quindi senza la clausola di attestazione da parte dell'acquirente;
4. nell' ipotesi che in cui il contratto riporti una clausola attestante il falso (e cioè che l'Ace è stato rilasciato senza che sia vero).

Le nuove previsioni si innestano in un sistema normativo impostato sul principio che la legislazione statale è competente a disciplinare il diritto dei contratti e che la legislazione regionale è, invece, competente a disciplinare le modalità da seguire per dotare i fabbricati con l'attestato di certificazione energetica.
Tenendo conto del fatto che solo alcune Regioni hanno emanato norme su questa materia, ne segue che da martedì le nuove disposizioni avranno questo impatto sulla contrattazione immobiliare:
- per le compravendite di immobili ubicati nelle Regioni che hanno emanato una normativa in tema di certificazione energetica, si dovrà continuare ad applicare la legislazione regionale, così come accaduto finora (in Lombardia, ad esempio, si continuerà a doversi allegare l'Ace al rogito), ma con l'aggiunta che i contratti di compravendita dovrebbero essere integrati con la clausola mediante la quale l'acquirente dà atto «di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica» dell'immobile oggetto del suo acquisto;
- per le compravendite di immobili ubicati nelle Regioni che hanno emanato una propria normativa in tema di certificazione energetica, il perimetro applicativo dell'Ace resta definito dalla normativa regionale anche per quel che concerne le eccezioni; anche il contratto che ha per oggetto non l'intera piena proprietà di un immobile ma solo una quota di comproprietà (vedi la Lombardia) dovrebbe continuare a essere un caso nel quale non si dovrà allegare l'Ace (e pure non dovrà essere contenuta la clausola attestante che l'acquirente ha ricevuto le informazioni e la documentazione);
per le compravendite di immobili ubicati nelle Regioni che non hanno emanato una propria normativa in tema di certificazione energetica, la nuova norma statale comporta che l'obbligo di dotazione con l'Ace del fabbricato compravenduto, finora ritenuto derogabile ove l'acquirente lo avesse consentito, diventa inderogabile, così come inderogabile è la nuova regola inerente la necessaria presenza nel contratto della suddetta clausola attestante che l'acquirente ha ricevuto le informazioni e la documentazione.
Tuttavia, in queste ultime Regioni che non hanno una disciplina propria in tema di Ace resta applicabile l'articolo 9 dell'allegato "A" al Dm 26 giugno 2009, secondo il quale il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che l'edificio è di classe energetica G e che i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti. Ovviamente risponde del proprio operato chi formula dichiarazioni fasulle o chi, con tali dichiarazioni, inganna la controparte.
Per la nuova disciplina diventa illegittima la clausola che contenga una rinuncia dell'acquirente a ottenere le informazioni e la documentazione energetica. Se però il contratto viene firmato senza che l'immobile abbia ottenuto l'Ace (e quindi senza la clausola di attestazione da parte dell'acquirente), non vi sono problemi di invalidità del contratto: vi saranno "solo" problemi di responsabilità per professionisti e venditori.